Co je to hybridní nájemní smlouva, jaké má výhody a jak ji získáte
Způsoby provozování hotelů se globálně za posledních 50 let příliš výrazně neměnily, hotely provozovaly společnosti, často v nájemním vztahu, pomocí Management Contractu, nebo franšízy. Takové vztahy definovaly různé typy provozovatelských a nájemních smluv. Česká republika a Slovensko jsou ve srovnání s Evropou nebo Amerikou výjimkou, protože stále je zde větší poměr vlastních provozovatelů versus franšíza a Management Contract. I to se ale nyní začíná měnit. Nájemní smlouva, kterou nejčastěji uplatňují hotely u nás, obsahuje smluvní nájemné, které je v absolutní hodnotě, často vztažené k cenovým mapám a podobným zastaralým nástrojům. Nejen současná krize nás ale postavila do situace, kdy jsme nuceni se zamyslet nad základními aspekty našeho podnikání. Hledáme prostory ke zlepšení, optimalizujeme náklady. Ve výsledovkách se mezi fixními náklady objevuje položka nájemné a my logicky zvažujeme možnosti, jak ji snížit, případně jak rozložit riziko. Jedním ze způsobů je sdílení hospodářského výsledku s majitelem nemovitosti pomocí hybridní smlouvy. Hybridní smlouva, tak jak ji s našimi klienty v Hotelmaxu řešíme, představuje kromě změn v dokumentu a zavedení pohyblivé části nájemného podle specifických parametrů také přílohu strategického významu. Na náš společný návrh ji formálně zpracuje naše advokátní kancelář a nebo případně váš právník. Hybridní se jí říká proto, že obsahuje jak částku fixní, kterou znáte z klasické nájemní smlouvy, tak i částku pohyblivou, podobně jako Management Contract. Pohyblivou čátku vypočítáváme z objemu tržeb, například 1-3% a ze také z hrubého provozního zisku a může se pohybovat mezi 6-12%. Záleží na konkrétním projektu, zhodnocujeme řadu parametrů. Zabýváme se vizí provozovatele, segmentací a hybridní smlouva má přesah do marketingu a provozu. Jako provozovatel se zavazujete majiteli nemovitosti k výsledkům a jako investor budete ochotni nést riziko pouze za předpokladu, že budete mít nástroje k jeho eliminaci a kontrole. My společně s oběma stranami hledáme přijatelné řešení, přihlížíme k historii, situaci na trhu vybavení hotelu, míře investic. Součástí takové smlouvy jsou i nejpravděpodobnější obchodní scénáře. Jako provozovatel si ujasníte s majitelem alternativní vývoj vašeho společného vztahu. Představte si, že jako majitel hotelu jej pronajmete někomu, kdo bude prodávat kapacitu na slevomatu za nejnižší ceny, přijme diskontní strategii a za tři roky vám hotel vybydlí. Proto je součástí takové hybridní smlouvy byznys plán a také sankce, za jeho nedodržení. Investor má průběžně náhled do financí hotelu, provozovatel zná investiční strategii vlastníka a hybridní smlouva mu garantuje její dodržení. Hybridní smlouva definuje moderní obchodní vztah, který reflektuje potřeby všech zúčastněných stran. Pokud máte potřebu probrat či upravit váš nájemní vztah, pomoci při jednání či jen připravit návrh hybridní smlouvy, kontaktujte nás. |
AutořiMilan Pavelka Archiv
March 2023
Kategorie |